来源：北京商报
“降息潮”后，银行开启“花式”揽客。6月10日，北京商报记者注意到，在各地下调房贷利率、降低首付比例的背景下，银行也在按揭贷款上开启了福利营销，部分银行针对新购房者推出买房赠消费券活动；也有部分银行在还款方式上“下功夫”，推出先息后本方式，减轻购房者压力。不过，先息后本方式并非所有存量房贷客户均可申请，为降低新增不良贷款的风险，亦有银行将灵活还款期限限制在贷款剩余期限的一半以内，试图在为购房者“减负”和银行长期资金安全之间找到平衡点。
营销房贷
在“5·17”新政后，各地房贷利率密集下调，为了吸引更多房贷客户，银行也开启了一波营销大战。近日，建设银行广东惠州分行推出了房贷专享活动，对在惠州辖内购置新建商品住房的购房人发放消费券，通过建行生活App申请的消费券形式为数字人民币消费红包。
此外，桂林银行也正在营销各类房贷优惠政策。广西藤县桂银村镇银行针对房贷客户同样推出了省息宝专属优惠。
从举措来看，多家银行推出的房贷优惠政策，既响应了“5·17”新政后房贷利率下调的趋势，又通过创新的营销手段试图吸引更多客户。金乐函数分析师廖鹤凯指出，通过发放数字人民币消费券的形式，直接补贴购房者日常生活消费，不仅有助于刺激当地消费市场，还为购房者提供了实质性的经济优惠，尤其是在购房这种大额支出后，能够缓解部分生活开支压力。而专属优惠则是通过与客户账户活跃度挂钩，鼓励提高存款余额，从而获得更低的贷款利率。这些策略都体现了灵活性和创新性，不仅响应了市场利率调整，还通过附加价值或直接的利息减免来吸引客户。
存量“新政”
眼看着多数城市首套房贷利率应声而落，存量购房者楚辞（化名）倍感焦虑，2018年房地产市场正值热潮，房贷利率也相对较高，他正是在利率高位时购入了房产，随着国家对房地产市场的调控以及贷款市场报价利率（LPR）机制的不断完善，楚辞的房贷利率几经调整，目前稳定在了4.2%，相比当初已有所下降，但这与新发贷款利率相比仍有一定差距。
不过最近，楚辞偶然发现贷款行针对存量购房者推出了申请降低月供的操作。北京商报记者了解到，这是建设银行针对存量房贷客户推出的还款方式，购房者可以选择只还一部分月供，未还的贷款延后归还。楚辞选择的降低月供期数为24期，最低偿还本金仅为1元。“申请后月供中的本金降低为1元，只用还利息就可以，但先息后本之后，剩余的期限每月需要分期摊还，相当于把前两年的本金分摊到了剩余的期限中”，楚辞说道。目前已有上海、广东、河南、陕西等多地的存量房贷客户表示可以申请建设银行推出的降低月供还款方式。
无独有偶，此前，平安银行在宣传该行按揭贷款业务时，也提到了特色还款方式——“气球贷”，该方式是指借款人按约定的总期数（固定20年）计算每期月供，在贷款期限内分期归还贷款本息，最后一期一次性偿还剩余本金。该行客服人员介绍称，“2019年9月之前的存量按揭客户，还可以办理这个还款方式，目前新客户暂时不支持办理‘气球贷’，这个还款方式只支持商住两用房的按揭业务”。
兴业银行也针对存量房贷客户推出了先息后本还款产品——“随薪供”，该产品支持每个月先偿还利息部分，不用偿还本金。据该行客服人员介绍，“‘随薪供’仅支持存量房贷客户，最长的申请时间为5年，申请需要满足不能超过贷款剩余期限1/2这一条件，比如客户贷款剩余期限只有8年，‘随薪供’只能申请4年”。
“先息后本”意味着在还款初期，借款人只需支付贷款利息，无需偿还本金，这对于现金流紧张的个人或家庭而言，可以有效缓解月供压力。招联首席研究员董希淼指出，灵活还款方式，主要针对两类人群：一是短期内收入有所下降、还贷压力较大的新市民；二是工作时间不长但未来收入有望增加的年轻人。较低的前期还款压力、灵活的还款方式，将能够帮助他们减缓短期还款压力，在更长周期内平衡好收入和支出。对银行而言，通过住房信贷产品创新，提供差异化、人性化的服务，满足不同借款人的现实需要，有助于提升产品的竞争力，进而减少提前还款压力，扩大市场份额，保持住房贷款业务平稳发展。
划算吗
先息后本还款方式帮助购房者短期内减轻月供负担，但长期来看，虽然初期还款压力减轻，但由于利息在整个贷款周期内持续产生且本金偿还延后，总体上借款人需要支付的利息总额会比等额本息或等额本金还款方式更高。
目前，先息后本的主流方案是24—60期的“先息”期数，在此期间，借款人只需按月偿还利息，不用偿还本金。
按上海市调整后的首套房贷利率3.5%、贷款总额100万元、贷款期限为30年计算，若以等额本息还款方式计算，购房者月供为4490.45元，利息总额为61.66万元。
假设在“先息”48期结束后，剩余本金采用等额本息方式继续偿还26年计算，“先息”48期的总支付利息为14万元，在“先息”阶段结束后，剩余本金不变，依然是100万元，但此时距离贷款起始过去4年，所以还款期限变为26年，由于本金和期限的改变，月供将不同于最初的4490.45元，且总利息会因前期仅支付利息而增加。
易居研究院研究总监严跃进测算，按照目前的月供情况，类似模式下，至少可以减少1/3或1/2的月供压力，具有较好的减负和缓冲效应。不过，前期本金还得少，意味着后期利息会增加。因此申请人需要更好筹划存量房贷减负成本，这种“先甜后苦”的模式可能给借款人营造出一种还贷压力较轻的假象，直到本金偿还期到来时，突然增大的还款额可能超出借款人的承受范围，构成潜在的财务风险。
“因此，采用先息后本策略的关键在于借款人的收入增长潜力能否与未来加重的还款义务相匹配”，严跃进强调，银行在推广此类创新产品时，必须严格审查申请者的收入状况和未来的偿债能力，确保客户具备足够的财务缓冲，以应对将来可能出现的高额本金还款需求。这意味着，金融机构在审批过程中应实施精细化管理，不仅考量当前的还款能力，更要深入分析预测借款人的长期收入趋势，从而作出负责任的信贷决策。
董希淼进一步指出，“气球贷”“随薪供”等产品，只是还款方式的改变，因为前期基本未偿还本金，应偿还的贷款本息总量可能有所增加。借款人应基于个人和家庭需求，合理评估还款能力，理性申请个人住房贷款，选择适合自己的还款方式，不可因为前期还款压力较小而随意申请、盲目借贷。
北京商报记者 宋亦桐