摘 要
当前，全国五年以上首套住房公积金贷款利率为2.85%，低于6月新发放房贷平均利率3.45%
文|唐郡
编辑|张威
“房贷利率从4.25%降到2.85%，月供从3300元降到了2800元。”
近日，郑州小伙周民办理了“商转公”业务，房贷利率和月供均出现大幅下降。
所谓“商转公”，即商业性住房贷款转公积金住房贷款。2024年二季度，郑州住房公积金管理中心宣布开展“商转公”业务，允许符合条件的家庭申请办理。
郑州开展该业务的背景之一是新、旧房贷利差幅度持续扩大。5月17日，中国人民银行（下称“央行”）宣布取消全国房贷利率下限，各城市相继取消或大幅下调房贷利率下限。
以郑州为例，当地已取消首套和二套商业性住房贷款利率下限，目前首套房贷主流执行利率为LPR（贷款市场报价利率）-60BP ，即3.25%。而2022年5月之前的首套房贷利率为LPR+5BP，叠加LPR下调存在滞后效应，郑州存量房贷与新发放房贷之间的利差高达100BP。
“商转公”后，此前利率较高的存量房贷就能够转为利率较低的公积金贷款，节省家庭利息开支。当前，全国五年以上首套住房公积金贷款利率为2.85%，低于6月新发放房贷平均利率3.45%。
除了郑州，深圳、苏州、福州、厦门、台州、许昌等多个城市也宣布开办“商转公”业务。上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，当前开展“商转公”业务的城市已超30个。
《财经》统计发现，北京、上海、广州、成都、杭州、西安、南京等多个房地产热点城市均未开办“商转公”业务。
其中，杭州、南京、广州等多个城市在回复居民问询时表示，当地公积金使用率较高，甚至存在资金缺口，暂时不具备开展“商转公”业务的能力。
由此，存量房贷利率下调呼声再起。
“商转公”需要满足的条件
从已经开办“商转公”业务城市的执行情况来看，“商转公”申请人需要符合一些条件，适用范围有一定限制。
以郑州为例，办理“商转公”业务需满足房屋已经取得《房屋所有权证》或《不动产权证书》，商业贷款银行同意提前结清商业贷款，房屋所有权人或共有权人连续、正常缴存公积金达六个月等要求。
此外，郑州明确，组合贷款中的商业贷款不能转为公积金贷款，商业贷款暂不能转为公积金贷款与商业贷款的组合贷款。
从办理流程来看，郑州提供了两种方式，一种是先还再贷，这意味着申请人需要自筹资金先结清商业住房贷款；另一种是公积金直还，但需要商业银行配合。据《财经》了解，目前并非所有商业银行都支持公积金直还。
“总的来看，‘商转公’业务有助于降低存量房贷成本，尤其是在当前存量房贷利率再次下调的呼声下，通过‘商转公’减轻购房者还贷压力。”严跃进表示。
同时，严跃进提醒，各地开展“商转公”业务需要满足一些基本条件，比如公积金的个贷率不会太高，公积金资金比较宽裕。
事实上，2023年以来，各地居民要求开展“商转公”的呼声不止，但有部分城市明确表示暂不开展房贷“商转公”业务。
今年7月20日，南京住房公积金管理中心回应称，南京公积金资金使用率仍在高位运行（100%以上），所以南京目前不具备探索开展该项业务的条件。
近几年，南京职工使用公积金用于购房消费需求较为旺盛，公积金提取率较高（80%左右），且公积金贷款额度不与缴存余额挂钩，归集的公积金在职工提取后，用于发放贷款的资金较为紧张。为缓解放贷资金紧张状况，南京住房公积金管理中心分别于2015年、2020年两次开办“公转商”贴息贷款业务。
对于部分城市出台“商转公”业务，南京住房公积金管理中心表示，“部分城市因贷款发放量下降，导致公积金使用率偏低，为提高公积金使用率探索开展了‘商转公’业务，并设置了‘首贷首套’，或者贷款住房产权过户在一定期限内（如两年）等限制性条件。目前国家主管部门没有制定并明确开展该项业务的政策依据和条件，属于部分城市依据本市公积金归集使用情况，开展的探索性业务，并非国家政策规定的法定业务。”
此外，北京、上海、广州、杭州、西安、成都等房地产热点城市均未推出“商转公”业务，且多个城市在回复居民问询时亦表示，主要原因是公积金资金使用率较高，甚至存在较大资金缺口，暂不具备开展此类业务能力。
在一线城市中，只有深圳开办“商转公”业务。
对此，今年5月，广州住房公积金管理中心在回复居民问询时表示，“目前国内开展‘商转公’业务的城市除深圳，基本均为体量较小的城市，北京、上海均未开展此项业务。深圳的开展具有其特殊性，深圳公积金贷款起步晚，沉淀资金较多，享受过公积金贷款的缴存人较少，其业务的开展具备条件。”
存量房贷利率会否下调
多地开办房贷“商转公”业务的背景之一是，存量房贷利率与新增房贷利率之间的利差扩大。
据野村中国首席经济学家陆挺测算，对于2015年-2022年期间30万亿左右的存量房贷，存量房贷利率估计平均在5.2%左右。存量房贷利率平均下调73BP之后，估计目前的存量房贷利率平均在4.5%左右。2024年一季度，新增房贷利率为3.95%，估计二季度末，新增房贷利率（包括首套+二套）3.5%左右。所以，估计目前存量房贷利率比新增房贷利率高100BP。
以北京为例，截至8月20日，北京最新首套房贷利率为3.4%（LPR-45BP），而不少存量首套房贷利率为4.75%，新旧首套房贷利差达135BP。并且，当前北京二套房贷利率低至3.6%（LPR-25BP），与存量首套房贷利差达115BP。
面对新旧房贷利率落差，不少存量房贷借款人选择提前还贷。
近段时间以来，“提前还贷”成为各大社交平台的持续热词，在利率相对高点买房的借款人互相分享提前还贷经验，同时也讨论降低存量房贷利率的其他方式，他们将这一系列行动称为“自救”。
在这些借款人中，有人选择一次性大额偿还，也有人采取少量多次的方式慢慢还款。为了提前还贷，有人节衣缩食，有人清空理财，也有人铤而走险，申请个人经营贷、消费贷置换房贷。
发力“自救”的同时，存量房贷借款人也寄希望于商业银行再次集中下调存量房贷利率。
在人民网的领导留言板上，有用户给央行相关负责人留言称，首套房贷利率已大幅下调，建议跟进调整存量房贷利率。
近日，社科院金融研究所副所长张明撰文称，为了促进房地产市场健康发展，建议央行引导商业银行下调存量房贷利率。“随着房价下跌，以及市场利率持续下行，存量房贷利率已处于相对高位，这可能影响新刚需入场，也会影响房价的稳定。”张明对《财经》表示。
在张明看来，近期居民提前还贷一个很重要的原因是，存量房贷利率显著高于新增贷款利率。如果存量房贷利率能够显著下调，在一定程度上能够减少提前还贷现象。
陆挺亦建议，适度降息，提升内需，尤其是要降低存量按揭贷款利率。
不过，也有专业人士持不同观点。招联首席研究员董希淼是较早呼吁2023年存量房贷利率下调的专业人士之一，但对于再次集中下调存量房贷利率的提议，他明确表示不建议也不主张。
“利率是资金的价格，不同时期资金价格不同，房贷利率也有高有低，这跟不同时期房价不同是一个道理。”董希淼称，当前存量首套房贷利率已经是贷款发放时的城市房贷利率下限，再次下调有失公平。
“集中下调存量房贷利率主要是希望降低居民利息支出，从而更好支持消费和投资，但从去年的情况来看，居民部门消费、投资没有起色，提前还贷也没有明显减少，效果并不显著。”董希淼认为，再次集中下调存量房贷利率意义或许不大。
（应受访者要求，文中周民为化名；作者为《财经》记者）