来源：国际金融报
“因为监管指导原因，房贷利率不能低于公积金利率，目前利率最低只能做到2.85%。”10月24日，《国际金融报》记者从广州某外资行工作人员处了解到，该行已收到监管指导，叫停公积金贷款利率以下商业房贷利率。
受访专家指出，超低价房贷出现的主要原因是银行和开发商的恶性竞争。未来公积金贷款利率或将迎新一轮下调，将保持在商贷利率以下至少一个百分点的水平。
首套房贷利率降至2.6%
10月LPR报价下调后，多地房贷利率再度探底。
近日，《国际金融报》记者注意到，多地新增首套房贷款利率已卷至新低，不少地区甚至出现与公积金贷款利率“倒挂”的现象。据某全国连锁房产中介公司公开的《10月21日30个重点城市商货利率》数据，LPR下调当日，广州地区部分银行公开的首套房贷利率已低至2.9%，南京部分银行以及苏州地区则为2.95%。
事实上，记者调查发现，不少地区首套房贷利率的优惠力度大于监管给出的减点下限。据广州地区某外资行客户经理透露，该行前几日首套房贷款利率最低可以做到2.6%。以当前5年期以上LPR为3.6%计算，这一房贷利率已然达到LPR-100BP。
值得注意的是，当前公积金贷款利率并未调整，5年以上为2.85%，与该银行实际业务中的房贷利率相比已经出现倒挂。
记者从上述客户经理处了解到，近两日，该行收到了地方监管指导，要求个人住房商贷利率不得低于公积金贷款利率，当前首套房贷利率最低可以做到至2.85%。
“这一现象主要原因是银行和开发商的恶性竞争，突破加点下限涉及违规，监管下场指导是一种干预和矫正。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉直言，“对于银行来说，按揭贷款优质资源，大家都想要抢占份额。此前监管给出最低的减免幅度，正是为了避免不理性的价格战，各家银行都应当遵守，在一定阶段保持利率的相对不变，以形成稳定的市场预期。”
李宇嘉进一步指出，从房地产市场供求关系、人口形势、全社会平均投资回报率、居民收入和就业形势等综合来看，房贷利率长周期往下走，但要分阶段和受政策调控影响。这与银行的资金成本、运营管理、风控制度等密切相关，不能出现恶性竞争，不能因为争取房贷份额而忽视了风险控制，也不能撇开借款主体的信用、流水和收入而一味地强调份额，否则未来房贷不良率会明显上升。
公积金贷款利率或迎下调
近一年来，房贷优惠政策频出，新增房贷利率“大跳水”。
以上海为例，今年1月时，5年期以上LPR报价为4.2%，上海地区首套房贷款利率站在4.1%的高位。当下，首套房商贷利率已降至3.15%，下调了0.95个百分点。如果以200万元、30年期的首套房贷款计算，在等额本息还款的情况下，月供相比1月时减少1069.23元，总利息减少38.49万元。
公积金贷款利率变动方面，今年5月17日，央行发布重磅政策，自5月18日起下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以上首套个人住房公积金贷款利率调整为2.85%，同期第二套个人住房公积金贷款利率调整为不低于3.325%。此前一次调降是在2022年10月，下调幅度为0.15个百分点。
“自2019年商贷利率换锚5年期以上LPR后，5年期以上LPR已累计调降125BP（基点），期间各城市的浮动加点数也有不同程度的降低。与此同时，5年期以上公积金贷款利率自2019年以来仅调降2次共40BP，商业贷款与公积金贷款之间的利差明显收窄。”中指研究院政策研究总监陈文静分析指出。
“若要求商业房贷利率不得低于公积金贷款利率，部分银行的房贷利率减点将有所收窄。”陈文静直言，“本次LPR下调前，广州已有部分银行首套房贷利率低至2.85%（LPR-95BP），预计此后办理的房贷利率加减点幅度或有调整，而北京、上海等房贷利率仍较高、与当前公积金贷款利率仍存差距的城市，购房成本会进一步下降25BP。”
公积金贷款利率会否迎来新一轮下降？
陈文静在采访中分析称，当前房地产市场处于筑底的重要阶段，购房成本降低是助力房地产市场“止跌回稳”的重要举措之一，预计公积金贷款利率也有望迎来下降，进一步降低购房者的购房成本，带动购房需求释放。
“商业贷款和公积金贷款下调的驱动机制是不同的。”李宇嘉表示，“公积金贷款利率的下调以公积金存款利率下调为前提。目前看来，公积金贷款利率与首套房商贷利率水平已经非常接近，公积金贷款普惠性的金融属性有所削弱。接下来，公积金存款利率应当会下调，使公积金贷款利率保持在比商贷利率低至少一个百分点的水平。”
“开发商和银行应当明白，降低利率并不一定能够获得更多客户。从宏观角度来看，各家竞相降低利率，可能造成市场利率进一步大幅下跌；从市场角度而言，购房者试图获得最优惠的利率，反而可能延长购房的观望期。”李宇嘉最后建议道，“银行应当通过提升产品和服务来赢得客户，价格战之下没有赢家。”