继续推进基础设施REITs常态化发行十条措施落实落地，推动更多符合条件的基础设施REITs项目发行上市，促进形成投融资良性循环的市场生态。
近日，证监会债券部主任周小舟在《证券市场导报》发表署名文章，就中国特色REITs市场的探索、实践及展望发表看法。
周小舟指出，展望未来，要进一步推进REITs常态化发行，加快推进多层次市场体系建设，夯实法规制度基础，完善监管和投资者保护安排，走好中国特色REITs市场发展之路，更好助力经济高质量发展。
历经多年研究探索，我国REITs试点正式启航
周小舟表示，多年来，理论界、实务界等相关各方对REITs进行了不少研究和探索，可以说，境内REITs市场建设先后主要经历了萌芽探索、试点培育和常态化推进三个阶段。作为改革的新生事物，REITs市场功能日益发挥，也逐步得到了市场广泛认可。
周小舟指出，常态化推进阶段（2022年初至今），盘活存量资产，扩大有效投资，助力稳定宏观经济大盘。国办发19号文和“十条措施”发布以来，不少地方政府相应明确了配套政策措施，证监会联合国家发展改革委优化了项目审核推荐程序，建立重点地区综合推动机制，推动形成项目供给梯队。2022年下半年以来，REITs首发和扩募项目加速推进和落地，基础设施REITs开始由个案试点阶段转入常态化推进新阶段。
REITs试点工作取得积极成效，对于服务实体经济高质量发展意义重大
周小舟认为，2021年6月，首批试点项目顺利上市以来，各项工作有序推进，试点项目市场认可度较高，运行总体平稳，各项制度规则初步经受了市场检验，达到预期目标。REITs对于盘活存量资产，扩大有效投资，降低实体企业杠杆率，推动金融供给侧结构性改革，服务构建新发展格局和经济高质量发展具有重要积极意义。
截至11月底，上市REITs收盘价较首发平均上涨约20%，产权类REITs对应现金流分派率平均为3.67%，特许经营权类REITs对应内部收益率（IRR）平均为5.51%，高于市场多数理财产品收益率，具有风险适中、收益稳定、流动性好等特点，为投资者开辟了一条参与基础设施等项目投资的新渠道，有利于推动金融供给侧结构性改革，提升居民财产性收入，落实共同富裕、共享发展的新理念。
公募REITs对追求中长期稳健收益的机构投资者存在较强吸引力，可较好满足社保类基金、养老基金、企业年金、保险资金的配置需求。保险资金已积极参与REITs市场，从一级市场看，截至11月底，保险公司合计获配116.56亿元，占首次发售金额的15.39%；从二级市场看，保险公司合计持有126.96亿元，占REITs市场规模的15.36%。社保类基金、养老基金、企业年金等长线资金投资REITs市场正在积极推动过程中。
持续走好中国特色REITs市场高质量发展之路
周小舟强调，展望未来，我们要深入贯彻党的二十大精神，围绕建设中国特色现代资本市场，进一步推进REITs常态化发行，加快推进多层次市场体系建设，夯实法规制度基础，完善监管和投资者保护安排，走好中国特色REITs市场发展之路，更好助力经济高质量发展。
周小舟从四方面对中国特色REITs市场未来发展做出展望：
第一，坚持服务实体经济，加快推进市场体系建设。
一是拓宽试点范围。尽快将试点范围覆盖到新能源、水利、新基建等基础设施领域。落实中央“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”要求，加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块。会同相关部委积极研究市场化的长租房及商业不动产开展REITs的可行性和路径安排。
二是完善多层次市场体系。贯彻落实国办《关于进一步盘活存量资产 扩大有效投资的意见》有关要求，进一步推进REITs各项基础制度改革创新。尽快推动首批扩募项目落地。促进畅通从Pre-REITs培育孵化、运营提质到公募REITs上市的渠道机制，积极探索建立多层次REITs市场。
三是进一步推进常态化发行。继续推进基础设施REITs常态化发行十条措施落实落地，推动更多符合条件的基础设施REITs项目发行上市，促进形成投融资良性循环的市场生态。
第二，完善制度规则体系，夯实市场发展基础。
一是优化工作流程，提高工作效率。联合国家发展改革委进一步优化试点项目推荐、审核程序，统一审核理念和审核标准，提高工作效率，增强可预期性。
二是明确大类资产审核和信息披露标准。总结试点经验，对产业园区、收费公路和仓储物流等实践较多的资产类型，按照“成熟一类、推出一类”的原则，明确审核及信息披露要求，并以适当方式向市场公开。
三是完善市场化的询价定价机制。按照市场化、法治化原则，完善REITs发售业务规则，规范发行推介、询价、定价、配售行为。
四是研究推动REITs立法。借鉴境外成熟市场实践，在《公司法》《证券法》框架下，研究依托资产支持证券框架推动REITs立法；研究推动将REITs份额认定为国务院认定的其他证券，推动专门立法，系统构建符合REITs发展规律及中国国情的法规制度安排。
第三，强化事中事后监管，促进市场平稳运行。
坚持发展与规范并重，证监会已制定印发《基础设施公募REITs监管工作方案（试行）》，初步构建符合市场运行规律、具有中国特色的监管制度安排，着力防范市场风险，促进实现市场规范有序、主体依法合规、投资者有效保护的良好市场生态。
加强基础设施公募REITs监管工作的主要思路是：
一要构建全链条的监管机制。遵循基础设施REITs的特点规律和风险特征，借鉴成熟市场经验，遵循证券公开发行监管逻辑，建立包括项目尽调、发行定价、信息披露、资产运营管理、二级市场交易等环节的全链条监管制度。
二要突出以“管资产”为核心。按照基础设施REITs资产上市的本质属性，参考资产证券化市场监管实践，按照实质重于形式的原则，重点加强对基础资产质量、运营管理的穿透监管，细化监管要求和工作安排，强化精准高效。
三要促进市场主体归位尽责。按照《基金法》要求，突出压实基金管理人的主动管理责任，督促基金管理人、基金托管人、资产支持证券管理人、原始权益人、外部运营管理机构、财务顾问、证券基金服务机构等参与方依法履行职责。依法打击违法违规行为，保护投资者合法权益。
四要建立健全综合监管体系。建立证监会相关部门、证监局、证券交易所、证券业协会和基金业协会等单位各司其职、协同配合的准入监管、日常监管和风险处置工作机制，发挥监管合力。
第四，进一步凝聚各方合力，推动市场持续健康发展。
试点启动以来，相关部门、地方政府、参与机构都做了大量富有创新和开拓意义的工作，形成了有效的工作合力。下一步，证监会债券部将继续与有关方面加强沟通协作，着力推进以下工作：
一是持续推动建立重点地区综合推动机制。联合国家发展改革委投资司等单位推动更多地方政府建立由省级领导牵头，地方发改委、证监局、金融局、国资委等多部门参加的综合推动机制，统筹协调解决REITs涉及的项目合规、国资转让、税收政策、权益确认等问题，保障常态化发行的项目资源供给。
二是加快推动完善配套政策。加强与相关部门沟通，进一步明确基础设施REITs的会计处理方式和税收征管细则；推动全国社保基金、基本养老金、企业年金、职业年金等配置型长期机构投资者参与REITs投资，为盘活存量资产提供中长期资金支持。
三是加强宣传培训。依托重点片区会、座谈会、专题培训会等形式，组织地方政府、相关部门、市场参与主体等开展培训交流，加强宣传引导和投资者教育，促进形成更广泛共识，推动REITs市场高质量发展，共同为推进中国式现代化作出新的更大贡献。