内容摘要
近期“认房不认贷”等一系列政策的密集出台，既是具体落实“适时调整优化房地产政策”的指导思路，更在于及时调整行业发生重大变化新形势下的应对措施。从近期各地已落地政策来看，均以销售端优化政策为主，除解绑传统销售端“四限”（限贷、限购、限价、限售）、发放购房补贴、人才购房优惠等政策外，还包括面向特定群体的定向支持措施，以及“以旧换新”等政策创新。
调控特点方面，本轮政策出台速度快、频率高、力度强，同时在针对性、连续性、灵活性等方面均有优化，并仍体现因城施策的原则。具体看，（1）本轮调控中央及地方政策响应迅速、出台密集，调控决心大；（2）调控力度进一步加强，调控主体已开始向一线等高能级城市扩围，部分城市政策松绑力度大；（3）调控政策围绕需求端，施政更具针对性、连续性；（4）各地政府更加注重反馈机制，灵活调整、快速矫正；（5）高能级城市调控仍遵循精细化、差异化的因城施策调控原则。
调控效果方面，本轮调控目前最重磅的落地政策为一线及强二线城市“认房不认贷”的出台，但相关城市新房及二手房的量价修复仍待时间，同时政策效果是否可持续，还是呈现“脉冲式”波动，仍需结合宏观经济环境及市场预期进一步观察。
展望未来政策趋势，中央层面预计将继续梳理房地产行业稳健运行通道，维持支柱产业地位，在“房住不炒”定位不变的前提下，持续加大政策托底力度，给予市场明确的调控预期和信号，并保持收放弹性。地方层面，一线城市调控或仍保持适度定力且更为审慎，防止形成对周边区域城市的虹吸效应对冲政策效果，预期以微调为主，调控区域由外向内，并将视市场热度变化随时调整。强二线城市或将逐步全面取消各项限制性政策；弱二线及以下能级城市未来或将更集中于控供应、去库存等方面，并结合实际情况适度加码需求端刺激力度，尽快稳定市场预期。
8月25日，住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施；同日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，明确将支持居民换购住房有关个人所得税政策延续实施至2025年底。8月31日，中国人民银行、金融监管总局继续发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，引导实际首付比例和利率下行，降低个人购房成本。
一系列政策的密集出台，既是具体落实“适时调整优化房地产政策”的指导思路，更在于及时调整行业发生重大变化新形势下的应对措施。对此，我们梳理汇总了近期各地行业新政，并对本轮调控特点、调控效果与趋势展望进行了分析研判，具体如下。
一、近期政策分类汇总
近期各地已落地政策均以销售端优化为主，除解绑传统销售端“四限”（限贷、限购、限价、限售）、发放购房补贴、人才购房优惠等政策外，还包括面向特定群体的定向支持措施，以及“以旧换新”等政策创新。具体的：
1.限贷方面
南京、济南、青岛、郑州、大连、沈阳、合肥、武汉、无锡等超过10城“一步到位”全面取消限购，厦门、西安、珠海、广州等城市则针对部分行政区取消或放松限购，深圳优化放宽离婚限购资格。
2、限购方面
南京、济南、青岛、郑州、大连、沈阳、合肥、武汉、无锡等超过10城“一步到位”全面取消限购，厦门、西安、珠海、广州等城市则针对部分行政区取消或放松限购，深圳优化放宽离婚限购资格。
3、限价方面
北京解除二手房指导价限制。
4、限售方面
重庆、沈阳、大连、合肥等地在全面取消限购政策的基础上，亦采取了放松或全面取消限售等措施。
5、其他方面
除解绑“四限”政策外，近期各地政策中亦有部分城市出台发放购房补贴以及围绕人才引进施行的购房优惠等政策（如郑州、绵阳、重庆等地针对特定群体给予购房补贴，南京放宽人才落户条件等），同时还有深圳面向港澳居民放开商办市场、福建鼓励台胞在闽购房置业及支持落户等定向放松、鼓励措施，以及淄博推出“以旧换新”购房活动等政策创新。这些政策或可与其他调控放松政策形成合力，加快调控效果显现。
二、本轮调控特点
调控特点方面，本轮政策出台速度快、频率高、力度强，同时在针对性、连续性、灵活性等方面均有优化，并仍体现因城施策的原则。
1.本轮调控从中央到地方各级政府政策响应迅速、出台密集，调控决心大。中央层面，在“认房不认贷”发布一周内接连推出延续居民换购住房个人所得税退税优惠、调整优化差别化住房信贷政策及降低存量首套房贷利率等政策措施。地方层面，据中债资信不完全统计，在中央明确落实“认房不认贷”新政近一个月时间，已有超50城发布近百条政策支持措施。
2.调控力度进一步加强，调控主体已开始向一线等高能级城市扩围，部分城市政策松绑力度大。“认房不认贷”推出后，四个一线城市均在一周内落地执行，政策加码同时各线城市已全部入局开启宽松周期，广州、南京等核心一、二线城市积极抢跑。而部分压力较大的二线及更低能级城市亦直接“放大招、下猛药”、力求彻底扭转需求颓势，如郑州等10余城市直接全面取消限购政策。
3.调控政策围绕需求端，施政更具针对性、连续性。在市场供求关系发生重大变化的新形势下，不断加码需求端调控政策体现出政府针对当前行业下行周期主要影响因素的靶向调控思路，政策制定在针对性和连续性方面均有所加强。
4.政策调整更为灵活、快速。本轮调控中各地政府更加注重反馈机制，在“房住不炒”前提下结合区域房地产市场实际表现积极“试错”，并能灵活调整、快速矫正，如广州在二套房首付贷款利率下调出台4日后即取消。
5.高能级城市仍遵循精细化、差异化的因城施策调控原则，进一步释放改善性需求。相比于部分低能级城市全面放开的施政策略，本轮调控中一线及强二线等高能级城市政策出台则呈现“小步快跑”特点，响应迅速但调控相对更为谨慎、精细，如北上等一线城市仍以边际放松限制性政策为主，强二线城市如苏州对于120平米以上房屋定向放开限购，均体现了面向改善型需求的精准施策和差异化调控思路。
三、调控效果和趋势展望
调控效果方面，本轮调控目前最重磅的落地政策为一线及强二线城市“认房不认贷”的出台，新政落地后的半个月内，居民置业意愿、二手房挂牌量等数据均出现一定提升，尤以一线城市增长最为明显，前期受限制性政策抑制的改善性需求获得释放出口。数据上看，一线城市“认房不认贷”政策出台后的第一周（9.4-9.11）二手房新增挂牌量较8月各周平均值大幅增长近7成，其中北上两城增长近9成，但由于房屋置换尚需一定周期且政策主要利好置换需求，二手房整体阶段性供需双升使得核心一二线城市二手房市场出现量升价平的趋势，而新房市场需求则受二手房交易的传导过程影响，量价尚未有明显起色。此外，新房及二手房线上浏览量等前瞻性指标增加幅度明显好于成交量，或将逐步落实到实际成交量表现上。整体看，相关城市新房及二手房的量价修复仍待时间，同时政策效果是否可持续，还是呈现“脉冲式”波动，仍需结合宏观经济环境及市场预期进一步观察。
展望未来政策趋势，中央层面预计将继续梳理房地产行业稳健运行通道，维持支柱产业地位，在“房住不炒”定位不变的前提下，持续加大政策托底力度，给予市场明确的调控预期和信号，并保持收放弹性。地方层面政策预计将体现分化调控思路且存在进一步细化可能：一线城市及强二线等高能级城市仍有放松空间，但一线城市调控或仍保持适度定力且更为审慎，防止形成对周边区域城市的虹吸效应对冲政策效果，预期以微调为主，调控区域由外向内，并将视市场热度变化随时调整。强二线城市或将逐步全面取消各项限制性政策；弱二线及以下能级城市限制性政策前期已基本解绑，未来或将更集中于控供应、去库存等方面，并结合实际情况适度加码需求端刺激力度，尽快稳定市场预期。
